Tesis de inversión
La tesis de inversión en Colonial está basada en: 1) una cartera de oficinas de elevada calidad en Madrid, Barcelona y París, que le otorga elevados niveles de ocupación (96%) derivada de la escasa disponibilidad de espacio en CBD, mayor fidelización de sus clientes y que le permite liderar el crecimiento de rentas; 2) si bien recientemente en España se ha generado un entorno de incertidumbre y volatilidad en las SOCIMIS derivado de la propuesta de algunos socios del Gobierno de eliminar el régimen fiscal especial de las mismas (finalmente no se aprobó), Colonial cuenta con una significativa presencia en Francia (aprox. 66% del valor de los activos y las rentas) que limitaría el impacto negativo de un eventual cambio en el régimen fiscal (1,7% en BPA R4e); 3) igualmente, ante el anuncio de la potencial fusión con SFL (su filial francesa cotizada y participada al 98,24%), consideramos que Colonial tiene una “vía de escape” para eliminar el “ruido” regulatorio en España respecto al régimen fiscal de las SOCIMIS, mediante una fusión inversa; 4) rentabilidad por dividendo > 4,5% a precios actuales, con elevada visibilidad y previsible crecimiento a medio y largo plazo; 5) solidez de balance, con una ratio LTV del 36,5% a 9M24, tras completar el pasado julio una ampliación de capital suscrita y desembolsada íntegramente por Criteria Caixa (622 mln eur con 350 mln eur de aportación dineraria), y que supuso poner fin a una de las principales preocupaciones del mercado (el elevado apalancamiento) respecto a la compañía; 6) en este sentido, Moody’s mejoró el rating de Colonial tras la operación (desde Baa2 hasta Baa1 con perspectiva estable; S&P mantiene un rating de BBB+ con perspectiva estable), y; 7) descuento del -43% vs EPRA NTA (9,66 eur/acción a 1S24).
Perspectivas
Colonial adelanta que previsiblemente superará el objetivo de BPA fijado para el año 2024 (BPA entre 0,30 y 0,32 eur/acción post ampliación; vs 0,30 eur/acción R4e sin incluir revisión del valor razonable de los activos e incluyendo minoritarios).
Conclusión: SOBREPONDERAR P.O. 8,15 eur/acción (vs. 7,75 eur/acción anterior).
Revisamos estimaciones y criterios de valoración (reduciendo tasa libre de riesgo desde el 3,25% anterior hasta el 3,0% actual, mientras que aumentamos la prima de riesgo en un +0,5% para los activos en España ante la mayor incertidumbre regulatoria). Con todo ello, alcanzamos un nuevo P.O. de 8,15 eur/acción (vs. 7,75 eur/acción anterior), reiterando nuestra recomendación de SOBREPONDERAR.
Ver Informe completo (Documento en Pdf).
Conflictos de intereses:
INMOBILIARIA COLONIAL: Renta 4 Banco tiene firmado un contrato de liquidez con Inmobiliaria Colonial.
Javier Díaz
Tel: 91 398 48 05
