Tesis de inversión
La tesis de inversión en MERLIN Properties está basada en: 1) primer REIT de la Península Ibérica, contando con una cartera diversificada de activos terciarios (destacando su liderazgo en activos logísticos); 2) una estrategia transformacional mediante la apuesta por el desarrollo de centros de datos (a través de dos fases: fase I de 60MW operativos con el 90% ya reservado y con una yield on cost prevista del 14,4% sobre 565 mln eur de capex, y; una fase II de 200MW con una yield on cost prevista del 14,2% sobre 2.106 mln eur de capex sobre los cuales ya se ha acometido exitosamente una ampliación de capital para su financiación); 3) sólido momentum operativo, con crecimiento de rentas y niveles de ocupación prácticamente en máximos (96% a 9M24); 4) rentabilidad por dividendo > 4,0% a precios actuales, con elevada visibilidad y previsible crecimiento a medio y largo plazo; 5) solidez de balance; 6) descuento del -28% vs EPRA NTA (14,35 eur/acción a 9M24)), y; 7) a todo ello se añade su participación del 14,6% en DCN (Distrito Castellana Norte), el mayor desarrollo inmobiliario de Madrid a medio y largo plazo, el cual ya encuentra su horizonte despejado desde el punto de vista legal/judicial.
Perspectivas
Estimamos que MERLIN Properties cierre el ejercicio 2024 con un FFO de 0,55 eur/acción post ampliación (312 mln eur; segunda mayor cifra de la historia de la compañía, habiendo recuperado ya los niveles previos a la venta de la cartera de oficinas de BBVA). A futuro (2030), estimamos que MERLIN podría ser capaz de prácticamente doblar sus principales cifras de P&L, impulsado por el crecimiento que aportarían ambas fases de los centros de datos.
Conclusión: SOBREPONDERAR P.O. 15,00 eur/acción (vs. 13,50 eur/acción anterior).
Revisamos estimaciones y criterios de valoración (reduciendo tasa libre de riesgo desde el 3,25% anterior hasta el 3,0% actual, mientras que aumentamos la prima de riesgo en un +0,5% para los activos en España ante la mayor incertidumbre regulatoria). Igualmente, incorporamos en nuestra valoración la fase II del plan de data centers tras la ampliación de capital acometida el pasado julio (por el 20% del capital social pre-ampliación, 921 mln eur de importe nominal; incorporamos el correspondiente ajuste en el número de acciones). Con todo ello, alcanzamos un nuevo P.O. de 15,00 eur/acción (vs. 13,50 eur/acción anterior), reiterando nuestra recomendación de SOBREPONDERAR.
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Javier Díaz
Tel: 91 398 48 05
