MERLIN Properties ha presentado sus resultados correspondientes a 4T23 y ejercicio 2023 con buenas cifras desde el punto de vista operativo y financiero, tal y como cabía esperar, y muy en línea con nuestras estimaciones y las del consenso (ligeramente por debajo en rentas brutas trimestrales por la menor contribución de los data center frente a lo esperado). La compañía cumple con su objetivo de FFO de 0,61 eur/acción (284,2 mln eur vs 287,3 mln eur R4e y 285,6 de consenso) y registra un nuevo récord histórico de ocupación (96,2% a cierre de 2023) junto a un crecimiento de rentas like for like del +6,5% vs 2022.
Sin grandes sorpresas por el lado de balance, con una ratio LTV que se sitúa en el 35% a cierre de 2023 (34,0% a 9M23 y 32,7% a cierre de 2022). El 99,7% de la deuda es a tipo fijo y el vencimiento medio de la deuda es de 5,1 años (coste medio del 2,38%). Respecto a la valoración de activos, el GAV se sitúa en 11.269,6 mln eur (-3,4% like for like vs 2022) y el EPRA NTA corrige menos de lo esperado por el consenso, un -3,8% vs 2022 hasta 15,08 eur/acción (vs 14,18 eur/acción de consenso y vs 15,67 eur/acción a cierre de 2022 y 15,36 eur/acción a 1S23).
Por último, MERLIN avanza una guía de cara a 2024 de 0,59 eur/acción de FFO, mientras que no avanza el importe del dividendo a proponer en JGA con cargo a resultados 2023. Recordemos que MERLIN estima a repetir el mismo dividendo ordinario de 2022 de 0,44 eur/acción con cargo a los resultados 2023, por lo que el importe a proponer en JGA debería ser de 0,24 eur/acción (tras la distribución de 0,20 eur/acción en diciembre 2023). El menor FFO previsto en 2024 vs 2023, MERLIN lo justifica debido a que los centros de datos contribuirán negativamente al flujo de caja neto. Este hecho sería consecuencia del desfase temporal entre gastos (los correspondientes a un año ordinario, al estar ya los centros operativos) e ingresos, que irán en aumento a medida que dispongan de potencia eléctrica y equipamiento IT instalado en las diferentes ubicaciones hasta alcanzar el potencial máximo, previsto para el final del segundo semestre de 2025. Con ello, 2024 apunta a ser un año de transición para MERLIN, tras el que espera alcanzar 0,68 eur/acción de FFO en 2025, una vez estabilizados los data centers.
Con todo ello, esperamos que los resultados sean recogidos de forma neutra en cotización (descuento vs EPRA NTA del -41%). Reiteramos SOBREPONDERAR con P.O. de 10,30 eur/acción. Conference call hoy a las 15.00h CET (enlace a webcast).
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Javier Díaz
Tel: 91 398 48 05
